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物业想通过法院调解让我把物业补齐,但我心里不平衡啊,天天闻着臭味还要交物业管理费

吴亮律师2025-09-13慈溪刑事律师

楼道下水管道返臭味且物业未解决,您是否需要补缴物业费需结合具体情况判断。
您是否需要补缴物业费需结合具体情况判断。

1. 若物业服务合同中明确约定物业对公共下水管道负有维修养护义务,且您能证明物业未按合同约定履行该义务,导致下水管道长期返臭味,您可以此作为抗辩理由,要求物业先履行维修义务或减免相应物业费。
2. 若下水管道返臭味是由于个别业主使用不当(如乱扔杂物堵塞管道)导致,而非物业未履行职责,此时您仍需按时缴纳物业费,同时可要求相关责任业主承担维修和赔偿责任。
3. 若下水管道属于公共设施,且已过保修期,需要动用维修基金进行维修,而物业未积极组织业主申请使用维修基金,导致问题长期未解决,您可要求物业承担相应责任,并协商物业费缴纳事宜。
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针对您家楼道下水管道返臭味未解决而拒交物业费的情况,可依据相关法律规定分析物业能否追讨物业费。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”以及第九百四十四条规定:“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
在您的情况中,楼道下水管道属于物业服务区域内的业主共有部分,若物业服务合同约定物业对其有维修养护义务,物业未解决返臭味问题,属于未完全按照约定提供服务。但您不能以此为由完全拒交物业费,因为物业费涵盖多项服务,除非物业根本未提供任何服务或提供的服务严重不达标。您可主张物业未履行部分义务,要求减免相应物业费,而非全部拒交。物业虽有权追讨物业费,但您可提出抗辩,法院会根据物业履行义务的情况酌情处理。
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面对楼道下水管道返臭味未解决且物业追讨物业费的问题,您可以采取以下实用行动建议。
1. 收集证据:收集能证明下水管道返臭味及与物业沟通的证据,如返臭味的照片、视频,与物业沟通的微信聊天记录、短信、电话录音等,这些证据能证明您曾向物业反映问题及物业的处理态度。
2. 主动与物业协商:携带收集的证据主动与物业进行协商,要求物业先解决下水管道返臭味问题,并就物业费缴纳事宜达成一致,如减免因问题未解决期间的部分物业费。
3. 向业主委员会反映:若小区有业主委员会,可向其反映情况,由业主委员会督促物业履行维修义务,协调物业费缴纳问题。
4. 向相关部门投诉:若与物业协商无果,可向当地房地产行政主管部门(如住建局物业科)投诉物业未履行职责,相关部门会进行调查处理。
选择解决方案时,应重点考虑证据的充分性、物业的配合程度以及解决问题的效率。若以上方法均无法解决问题,建议您进一步向专业律师咨询,以维护自身合法权益。
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楼道下水管道返臭味未解决且拒交物业费的情况,可能会给您带来以下法律风险。
1. 物业起诉追讨物业费的风险。如果物业已按照合同约定提供了大部分物业服务,仅下水管道返臭味问题未解决,您拒交物业费可能构成违约,物业有权向法院提起诉讼,要求您支付拖欠的物业费及违约金。例如,某小区业主因物业未及时维修电梯而拒交物业费,法院经审理认为物业已提供其他基本服务,判决业主支付物业费及部分违约金。
2. 证据不足导致抗辩失败的风险。如果您无法提供充分证据证明物业未履行维修下水管道的义务,或者无法证明下水管道返臭味对您的生活造成了严重影响,在物业追讨物业费的诉讼中,您的抗辩可能不被法院支持,从而需要全额补缴物业费。比如,业主仅口头称向物业反映过问题,但无法提供书面沟通记录或照片视频等证据,法院可能难以认定物业存在过错。
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如果需要针对性解答,可以直接向我咨询并描述您的情况,本地专业律师将24小时在线解答。

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